Вы из ?
Да
Не верно
+7 499 347 78 08

Главному Инженеру

Основная задача главного инженера - обеспечить правильную эксплуатацию кровли

Бездефектная эксплуатация кровельного покрытия

Снижению вероятности появления дефектов способствует выполнение ряда требований, при этом кровельное покрытие не только выдержит гарантийный срок (10-15 лет) но и продолжит служить далее

Уложенный кровельный ковер должен быть защищен от проливов:

Бензина, жиров, масел минеральных и растительных, различных органических растворителей

Не допускается скопление мусора и пыли на кровельном покрытии

Скопления мусора и пыли способствуют развитию растительности на кровельном покрытии, что может привести к нарушению целостности кровельного ковра

По кровлям с механической фиксацией кровельного ковра (или утеплителя) к основанию с помощью пластикового крепежа запрещено любое движение
при температуре ниже -5 С

Кровельный ковер из битумно-полимерных материалов выдерживает ограниченное движение по нему

Связанное с осмотром состояния кровельного ковра и периодическим обслуживанием оборудования, установленного на кровле, но не регулярное движение. В местах, где осуществляется проход людей (чаще 2 раз в месяц) должны быть уложены пешеходные дорожки

Защита кровельного ковра от механических повреждений

Острые грани и края посторонних материалов (болты, обрезки проволоки, арматура, гвозди) могут стать причиной повреждения кровельного материала. Посторонние предметы и мусор должны удаляться с кровли во время профилактических обследований

Водосточные воронки, лотки и желоба должны осматриваться весной (во время таяния снега) и осенью (во время листопада) не менее 2 раз в месяц

В местах временной установки лестниц рекомендуется использование деревянных подкладок

Не допускается прямой контакт битумно-полимерного материала с паром или источниками тепла с постоянной температурой поверхности выше 45 С

Профилактические осмотры кровель

Во время таких осмотров должна проводиться очистка фильтров для листьев в водосточных воронках и удаление мусора и пыли в ендовах, желобах. В целях увеличения межремонтного срока службы кровель необходимо проводить постоянные и периодические наблюдения за состоянием кровельного покрытия.

Важно не только выявить мелкие дефекты, но и вовремя их устранить. Сезонные обследования предназначены для выявления характерных дефектов.

Особое внимание при этом обращают на места сопряжения кровельного ковра с различными конструкциями кровли:
  • Выходами на кровлю
  • Примыканиям к стенам, парапетам, оголовкам вентиляционных блоков
  • К стойкам и оттяжкам телеантенн
  • К вытяжным и канализационным стоякам
  • Воронкам внутреннего водостока, свесам и желобам

При весенних обследованиях следует:

  • Определять характер и размер вздутий
  • Выявлять появление сырых пятен в помещениях верхнего этажа
  • Проверять состояние верхнего слоя кровельного ковра с защитным покрытием, состояние ковра в местах примыкания к выступающим конструкциям или инженерному оборудованию
  • Контролировать надежность закрепления защитных металлических фартуков и свесов
  • Проверять состояние изоляции в местах пропуска через кровлю водосточных воронок, стяжек, ограждений, мачт и т.п.

При летних обследованиях определяют:

  • Места растрескивания верхнего слоя кровельного ковра
  • Сползание полотен рулонных материалов с вертикальных поверхностей
  • Характер разрушения покровного слоя рулонного материала
  • Появление трещин, пузырей, сплошных каверн

При осенних обследованиях проверяется работа водостоков:

  • При внутренних водостоках на плане крыши отмечаются зоны застоя воды, степень загрязнения воронок
  • При неорганизованном наружном водостоке – места и степень замачивания фасадных стен, карнизов и цоколей водой, стекающей с крыши, затекание дождевой воды через балконы в помещения верхнего этажа и приямки подвальных этажей.
Восклицательный знак

Все эти обследования проводятся с целью своевременно провести и закончить все работы по ремонту кровель и подготовить их к зиме. Кровли и водоприемные устройства очищают от листьев, хвои и пыли. При этом запрещается сметать листья и мусор в водостоки. Для очистки кровель должны применяться деревянные лопаты, метлы или полимерные скребковые устройства.

При зимних обследованиях проверяют:

  • Зону и глубину отложения снега на поверхности крыши, обледенение крыши, особенно в прикарнизной части
  • Наличие и размер сосулек на карнизе при наружном водостоке
  • Степень обледенения вентиляционных шахт и зонтов над ними, приточных отверстий в наружных стенах
  • Образование ледяных пробок в водосточных трубах при наружном организованном отводе воды, наличие или отсутствие ледяных пробок в наземных выпусках водосточных труб
  • Наличие неисправности водоприемных воронок при внутреннем отводе воды
Восклицательный знак

Одновременно с проверкой состояния кровельного ковра проводится эксплуатационная проверка водонепроницаемости кровли путем тщательного осмотра потолков помещений, расположенных под кровлей, и регистрация на плане мест, где имеются пятна сырости.

Сопоставляя места увлажнения перекрытий с планом кровли, определяют причины, вызывающие появление пятен сырости:

  • Дефекты в сопряжении кровельного ковра с различными кровельными конструкциями
  • Конденсация влаги на нижней поверхности потолка из-за промерзания кровли

Как устранить протечку своими силами

Если протечка проявляется впервые - есть вероятность, что ее можно быстро и дешево устранить своими силами

Наиболее часто встречающиеся дефекты и способы их устранения на мягких кровлях с гидроизоляционным слоем из наплавляемых битумных материалов -

Виды дефектов
(причины протечек) -
выполняемые работы
PDF таблица

Особенности устранения протечек на кровлях с гидроизоляционным слоем из мембран ПВХ, ТПО, ЭПДМ

В целом, мембранная кровля имеет значительные преимущества перед наплавляемой:

Прочность

Имеет более высокую устойчивость к механическим повреждениям.
Особенно ярко это проявляется в период высоких температур,
когда наплавляемая кровля в результате нагрева становится чрезвычайно мягкой и может быть «продавлена» даже под воздействием обуви.

Эластичность

Мембрана намного эластичнее, поэтому устойчива к незначительным «сдвигам» и деформациям основания. Облегчается монтаж на конструкциях сложной формы

Герметичность

Технология позволяет без сплошного нагрева получить практически монолитный гидроизоляционный слой

Легкий вес

Низкая масса и маленькая толщина мембраны позволяет выполнить ремонт старой кровли без демонтажа

В отличие от наплавляемых рулонных материалов, устранение протечек на мембранной кровле имеет свои особенности

Категорически недопустимо использовать при ремонте мембранной кровли любые мастики и герметики, содержащие нефтепродукты, включая битум. Это вызывает разъедание и потерю свойств мембраны

Использование клеевых материалов на мембране неэффективно. Это связано с тем, что мембрана эластична - а значит, по мере высыхания клея он начинает отслаиваться и соединение теряет герметичность

Нанесение на мембрану любых материалов также нецелесообразно, так как коэффициент температурного расширения у них может отличаться от свойств мембраны. Соответственно, при перепадах температур неизбежно отслоение нанесенных материалов

Единственный надежный способ герметизации - припаивание (приваривание) латок из той же мембраны, из которой выполнен гидроизоляционный слой.

Восклицательный знак

Только такая технология ремонта рекомендована ведущими производителями мембран

Наиболее часто встречающиеся дефекты и способы их устранения на мягких кровлях с гидроизоляционным слоем из мембранных материалов

Виды дефектов
(причины протечек) -
выполняемые работы
PDF таблица

При самостоятельном проведении работ по устранению протечек кровли категорически не рекомендуется нанесение на гидроизоляционный слой кровли сплошного слоя любых видов битума, мастик, герметиков и прочих покрытий.

Выполнение такого вида работ требует тщательной подготовки поверхности, что возможно только при соответствующей квалификации работников.

В противном случае неизбежны:

  • Отслоение нанесенного слоя от основной гидроизоляции
  • Проникновение между этими слоями влаги
  • Еще более значительные разрушения гидроизоляции при перепадах температур
Восклицательный знак

Как результат - необходимость полной замены гидроизоляции на данных участках.

Помимо дефектов гидроизоляции
часто причиной протечки являются дефекты конструктива кровли

Поэтому перед тем как приступить к обследованию гидроизоляции, необходимо изучить основные элементы конструктива.<

Наиболее частые дефекты и способы их устранения

Виды дефектов
(причины протечек) -
выполняемые работы
PDF таблица
Восклицательный знак

Главное правило выполнения ремонтных работ «своими силами» аналогично рекомендаций врачу - «Не навреди»

Если возникают сомнения в наличии сотрудников достаточной квалификации для выполнения данных работ - лучше прекратить попытки устранения и перейти к поиску квалифицированного подрядчика

Что делать, если не удалось устранить протечку самостоятельно

Очень важно учитывать следующие моменты:

Если протечку не удалось устранить самостоятельно сразу - значит, ее не удастся устранить и в дальнейшем.

Требуется привлечение профессионального подрядчика

Управляющий либо собственник здания должен понимать, что главный инженер отвечает за организацию эксплуатации здания

И не может быть квалифицированным специалистом сразу во всех областях (в частности, в кровлях)

Чем дольше не устраняется протечка - тем больше разрушается кровля под воздействием проникающей влаги.

Поэтому лучше устранить проблему как можно быстрее, чтобы избежать более серьезных последствий

В случае, если в результате протечек кровли возникнут критические разрушения здания - главный инженер может нести уголовную ответственность.

При этом последствия могут быть непредсказуемыми (например, трагические события в ТЦ «Зимняя Вишня» в Кемерово были вызваны именно протечками кровли)

Наиболее правильная последовательность действий Главного Инженера в таком случае:

Подготовить для руководства отчет о существующих протечках кровли

Сообщить о предпринятых для самостоятельного решения проблемы действиях

Объяснить, что дальнейшее устранение протечки своими силами невозможно и требуется привлечение профессиональных подрядчиков, оснащенных специализированным оборудованием

Предупредить о возможных последствиях протечек кровли в случае, если не будет выделен бюджет на их устранение

Подобрать квалифицированного подрядчика (подрядчиков) и получить Коммерческие Предложения по устранению протечек

Передать всю информацию руководителю в письменном виде.

Обязательно получить письменный ответ о том, что информация принята к сведению (а значит, должностные обязанности выполнены главным инженером в полном объеме)

Как обосновать необходимость
профессионального ремонта кровли?

Как выбрать подрядчика для устранения протечек

Для того, чтобы правильно выбрать подрядчика,
необходимо получить общее представление по следующим пунктам:

  • Технологии устранения. Преимущества и недостатки
  • На чем зарабатывают подрядчики
  • Как проконтролировать качество выполненных работ
  • Какие надо получить гарантии от подрядчика

Технологии устранения. Преимущества и недостатки

Перед тем, как выбрать подрядчика, необходимо определиться с применяемой технологией ремонта

Условно, используемые технологии можно разделить на 2 группы:

Традиционных (рекомендованных) методов

В целом, правила монтажа и ремонта мягкой кровли описаны и регламентированы в Своде Правил,
утвержденных Министерством Строительства и ЖКХ РФ (бывшие СНиП) - СП 17.13330.2017
«Кровля». Эти правила представляют собой закрепленные в законодательстве стандарты
проведения ремонтных работ.

Помимо этого, существуют правила и нормативы, разработанные ключевыми производителями кровельных материалов, используемых при монтаже новой кровли
(такие компании, как «ТехноНиколь», Sika, Пеноплэкс и т.д.)

Основное преимущество выбора подрядчиков,
использующих традиционные методы в том, что:

  • При проведении экспертиз
    Вы сможете подтвердить правильность выполненного ремонта
  • В случае возникновения проблем у Вас будет полная поддержка производителя

Все рекомендации, изложенные в разделе «Как устранить протечку своими силами» основаны исключительно на традиционных методиках ремонта, имеющих одобрения и подтвержденных многолетней практикой

Скрыть

Нетрадиционных методов

(не входят в рекомендации МинСтройЖКХ РФ и Производителей):

Нанесение различного вида напыляемых материалов (полимочевина, «жидкая резина» и т.д.)

Нанесение различных мастик и герметиков

Использование материалов на клеевой основе
(ленты, рулоны, листы)

Нагрев и спекание слоев старого гидроизоляционного покрытия

Следует понимать, что использование любого из данных способов ремонта является необратимым.
То есть, после его применения «вернуться назад и переделать» с применением рекомендованных традиционных технологий, с вероятностью более 90%, будет уже невозможно.

Также надо учитывать, что при проведении экспертиз - любые работы, выполненные
с помощью данных технологий, могут быть не признаны как действия по устранению протечек
Подробнее
Подбор подрядчика. Экономика формирования стоимости работ

При формировании стоимости работ подрядчик ориентируется
на 2 основные статьи затрат:

  • Расход материалов
  • Затраты труда на выполнение работ

Понимание того, как подрядчик рассчитывает сумму, указываемую в Коммерческом Предложении, позволяет понять - почему он настаивает на той или иной последовательности выполнения работ

Подбор подрядчика
PDF таблица
Восклицательный знак
В любом случае, Подрядчик должен отвечать следующим требованиям:

Подтвержденная квалификация

Необходимо запросить примеры объектов, на которых были выполнены данные работы с указанием контактных данных инженеров (с возможностью получить подтверждение квалификации подрядчика)

Работа по договору с оформлением полного пакета документации (включая отчет о выполненных работах)

Потребуется для того, чтобы сохранить информацию о выполняемых работах в архиве (для последующего использования)

Гарантии юридической безопасности (юр.лицо со стажем существования более 3 лет, отсутствием признаков «однодневки»)

Необходимо в случае, если потребуется предъявлять гарантийные требования в дальнейшем

Подрядчик предоставляет гарантию не «на выполненные работы», а «на отсутствие протечек»

Если прописана гарантия «на выполненные работы» при выполнении локального ремонта - фактически, это означает отсутствие гарантии. При любом обращении будет указано, что подрядчиком латки установлены качественно, а причиной протечки являются вовсе не выполненные им работы. Доказать обратное невозможно

Обоснование необходимости выполнения тех или иных работ

Подрядчик должен расшифровать каждый пункт Коммерческого предложения с обоснованием - почему без тех или иных работ нельзя обойтись

Как проконтролировать отсутствие протечек по окончании работ

Результатом выполненных работ должно быть полное отсутствие протечек

Существует несколько методов проверки водонепроницаемости кровли:

Инструментальные методы

Для обнаружения оставшихся протечек используется точное оборудование

В США и Канаде стандартным методом испытания водонепроницаемости кровли является метод EFVM (Electric Field Vector Mapping), или ЭВК (Электро-Векторное Картирование)

Большинство кровель в этом регионе принимается именно с использованием данной технологии. Это закреплено в стандарте ASTM D-7877.

В качестве дополнительного метода может быть использовано тепловизионное обследование, показывающее распределение влаги внутри кровельного пирога.

К более редким и дорогим метода инструментального контроля относятся «аэродинамический»

Подача газа внутрь кровельного пирога с контролем точек выхода

У каждого из данных методов есть свои слабые стороны.
Поэтому для гарантированного результата необходимо использовать их в комплексе, то есть одновременно

Восклицательный знак
Восклицательный знак

Подрядчик, отвечающий за качество выполняемых работ, должен быть согласен на проведение испытаний при приемке любым из методов. Отказ подрядчика от проведения испытаний фактически означает, что он не в состоянии гарантировать отсутствие протечек

Восклицательный знак
Визуальный осмотр
В процессе визуального осмотра контролируются основные
потенциально проблемные точки:
  • Сварные соединения и швы проверяются при помощи пробника для проверки качества швов («кровельный крючок»)
  • Наличие крепежных элементов на верхней точке примыканий
  • Состояние герметика на примыканиях
  • И т.д.

В целом, это наиболее недостоверный способ приемки кровельных работ

Восклицательный знак
Гидравлические испытания кровли
(«пролив» кровли)
Искусственные испытания проводятся в следующем порядке:
Согласно технической документации производится расчет допустимой нагрузки на кровлю
Исходя из этого расчета

Определяется максимально допустимая высота водного слоя на поверхности кровли (чаще всего это 15-20 см)

«Закрываются»

Временно герметизируются все водоотводящие воронки на участке, на котором проводятся испытания

Кровля заливается водой на допустимый уровень таким образом, чтобы были полностью закрыты водой верхние точки («коньки»)
В течение 24 - 72 часов контролируется отсутствие протечек внутри здания

Достойная альтернатива - «естественные» испытания. Достаточно дождаться периода сильных осадков, чтобы убедиться в отсутствии протечек

Восклицательный знак
Получить подробную документацию
по правилам приемки кровельных работ

Как объяснить необходимость
срочного устранения протечек кровли

Как правило, скорость принятия решения Управляющим или Собственником здания зависит от того,
насколько сильно протечки кровли влияют на количество жалоб от арендаторов либо пользователей помещений. Если протечки проявляются во второстепенных помещениях - они могут не устраняться в течение длительных сроков

Главное, что Главному Инженеру необходимо донести до своих руководителей:

Протекающая кровля постоянно разрушается изнутри

В процессе разрушения кровельного пирога количество протечек будет постоянно увеличиваться

Помимо кровельного пирога, от воздействия влаги разрушаются остальные дорогостоящие элементы здания

Несущие конструкции, инженерные коммуникации, электрические сети и т.д.

Последствия продолжительных протечек могут быть непредсказуемыми

Таким образом, чем дольше не устраняются протечки кровли - тем больше будет стоимость ремонта. И тем выше вероятность других вариантов последствий

Как разрушается протекающая кровля

Что происходит, если протечки кровли не устраняются?
В течение 2-3 лет кровля потребует капитального ремонта
Первый этап
Второй этап
Первый этап
Все слои кровельного пирога наполняются водой

Теплоизоляция теряет свои свойства. Возрастают потери тепла
через кровлю

Возникает давление изнутри на гидроизоляционный слой

В результате он начинает разрушаться - возникают микротрещины, разрывы швов

В зимний период накопленная в кровельном пироге влага проходит циклы замерзания и размерзания (сжатия и расширения)

В результате происходит «разрывание» гидроизоляции и пароизоляции

Восклицательный знак

В этот период еще можно устранить протечки, выполнив локальный ремонт кровли

Устранить дефекты гидроизоляции, высушить кровельный пирог с восстановлением свойств теплоизоляции. Стоимость локального ремонта зависит от стадии разрушения и может находиться в пределах от 50 до 500 руб / кв.м.

Второй этап
Из-за постоянного «разрыва» теплоизоляция окончательно теряет свои свойства

превращается в «кашу»

Количество влаги в кровельном пироге достигает критической величины

Количество дефектов («разрывов») гидроизоляции и пароизоляции постоянно увеличивается

Гидроизоляция практически теряет способность удерживать влагу

Количество протечек внутри здания увеличивается

Восклицательный знак

В этот момент восстановление кровли путем проведения локального ремонта становится невозможным

Неизбежен капитальный ремонт с полным снятием старого кровельного пирога и монтажом нового. Стоимость капитального ремонта - от 1500 руб / кв.м.

Какими могут быть последствия протечек

Только за последнее время в результате протечек произошли:

Обрушение потолка
в ТЦ «Парк Хаус» (Самара)

Никто не пострадал
благодаря счастливой случайности

Подробнее Обрушение потолка в ТЦ «Парк Хаус» (Самара)

Пожар из-за замыкания электропроводки в ТЦ «Зимняя Вишня» (Кемерово)

Погибли люди, ТЦ снесен

Подробнее ТЦ «Зимняя Вишня» (Кемерово)

Обрушение части крыши
в ТЦ «Галерея» (Краснодар)

Подробнее ТЦ «Галерея» (Краснодар)

Падение потолка в ТЦ «Рио» (Санкт-Петербург)

Подробнее Падение потолка в ТЦ «Рио» (Санкт-Петербург)
Согласно Законодательству РФ,
Главный инженер является должностным лицом из состава руководителей.

Вступая в должность, он принимает на себя от собственника обязанность обеспечить безопасную техническую эксплуатацию здания. Соответственно, он и несет уголовную ответственность за нанесенный третьим лицам ущерб (моральный и материальный). Иными словами, если в результате протечек кровли пострадают люди - отвечать за это будет именно главный инженер, а не собственник здания.

Получить бесплатную консультацию по устранению протечек