Главная › Заказчикам › Как выбрать подрядчика

Заказчикам · до договора

Как выбрать подрядчика по ремонту плоской кровли: 3 типа, которых стоит отсечь до договора

Коротко: большинство протечек плоской кровли — локальные дефекты, и их устранение в 7–25 раз дешевле замены. Дорого обходятся три типа подрядчиков. Замена без обследования — кровельщик без карты дефектов предлагает менять гидроизоляцию или весь пирог. Отчёт без ремонта — по отчёту нельзя составить ведомость работ, а его автор сам по нему не ремонтирует. Покрытие вместо ремонта — мастика или полимочевина поверх старой кровли, после которых остаётся только капитальный ремонт. Отсечь их можно тремя вопросами.

Автор: Вячеслав Снегирев, генеральный директор Wrong Инновации · Обновлено: 27 сентября 2026

7–25×ремонт по найденным дефектам дешевле замены

83 млн ₽сэкономили заказчики на 10 примерах

14образцов отчётов для сравнения

с 2011применяем ЭВК

Проверить КП за 5 минут Скачать чек-лист (PDF)

Три вопроса, которые отсекают лишних

Покажите на плане кровли, где именно вода попадает в пирог: номер дефекта, фото, размер.Отсекает «замену без обследования»: без карты дефектов замена — это мнение, а не вывод.
Возьмёте ремонт по своему отчёту с гарантией, что после него не потечёт?Отсекает «отчёт без ремонта»: кто не ремонтирует по своему отчёту, сам в нём не уверен.
Что будет с водой, которая уже в утеплителе, и как потом найти протечку под вашим покрытием?Отсекает «покрытие вместо ремонта»: покрытие поверх мокрого пирога запирает воду внутри.

Нам доверяют: Магнит

финалист BuildUp, 2019

Прислать КП

01 — Три типа

Три типа подрядчиков, после которых ремонт дорожает

У каждого своя схема: один продаёт замену, второй — бумагу, третий — покрытие, после которого кровлю уже не отремонтировать локально. Ниже — как их узнать, во что обходится ошибка и какой вопрос задать.

Замена без обследования

Кровельщик осматривает кровлю «на глаз» и сразу предлагает замену

Итог: замена вместо ремонта

Латать бесполезно, всё равно потечётУтеплитель наверняка мокрыйМы делаем только под ключ

Осмотр на 30–60 минут без приборов, место протечки ищут по пятну на потолке. Вывод готов заранее: «кровля отжила». В смете — площадь всей кровли, умноженная на цену за м²: как минимум новая гидроизоляция, как максимум весь пирог. В 12 из 13 разобранных нами отчётов с рекомендацией замены она не подтверждена испытаниями мембраны.

Как распознать

Нет плана кровли с пронумерованными дефектами — только «общее состояние неудовлетворительное».
«Мокрый утеплитель» не измерен: нет вскрытий, нет замеров влагомером.
Объёмы в КП круглые и равны площади кровли, а не сумме найденных дефектов.
Коммерческое предложение готово на следующий день после осмотра.
Замена не подтверждена ничем: ни испытаниями мембраны, ни контрольной сваркой пробной латки с фото.

Карта дефектов из отчёта: 87 точек на 6 300 м², «Магнит», Ульяновск

в 25 разГипермаркет «Магнит», Ульяновск, 6 300 м²: замена гидроизоляции — 22 млн ₽. Обследование нашло 87 дефектов в узлах, швах и примыканиях, мембрана была исправна. Обследование и локальный ремонт — 876 000 ₽. Пример →

Вопрос-отсечкаСколько м² мокрого утеплителя на кровле и как это измерено?Нормальный ответ — цифра, план с зонами и фото вскрытий. «Наверняка», «по опыту», «везде» — это приговор без обследования.

Честно о замене. Иногда она действительно нужна. На РЦ «Перекрёсток» в Косулино мембрана утратила пластичность: при контрольной сварке пробная латка не приварилась, мембрана подгорала — и мы сами рекомендовали замену. Лаборатория там не понадобилась: если мембрана не сваривается, латать её нечем. Разница в том, что решение подтверждено проверкой на объекте и фото. Пример →

Отчёт без ремонта

Обследование есть, а ремонтировать по отчёту нельзя

Итог: обследование заново

Выявлены многочисленные дефекты кровельного ковраРекомендуется капитальный ремонтТребуется дополнительное вскрытие

Выезд, сотня фотографий, толстый отчёт с нормативами. Но конкретики нет: дефекты не пронумерованы и не привязаны к плану, объёмов нет. Ремонтный подрядчик не может составить по такому отчёту ведомость работ и обследует кровлю заново — за ваш счёт.

Как распознать

Дефекты без номеров и координат: «фото 1–40» вместо «дефект №17, ось В-4, 12 см».
Нет объёмов по каждому дефекту (м², п.м., шт.) — ведомость работ не составить.
Выводы общие: «неудовлетворительное состояние», «рекомендуется капремонт».
Ремонт по своему отчёту не делают и за результат не отвечают.

Что крупные заказчики пишут в ТЗ на обследование кровли:

описание каждого дефекта с привязкой к конкретному месту
фотографии и результаты инструментальных измерений
заключение о техническом состоянии кровли
перечень видов и объёмов работ

Контрольное вскрытие: состояние утеплителя подтверждают, а не предполагают

Влагометрия: замер влажности по сетке, «Лента», Новокузнецк

×2Вы платите за обследование дважды: за отчёт и за повторное обследование ремонтным подрядчиком. Плюс потерянный сезон, пока кровля течёт.

Вопрос-отсечкаСоставит ли другой подрядчик ведомость объёмов по вашему отчёту без повторного выезда? И возьмёте ли вы ремонт по нему с гарантией?Если на оба вопроса ответ «нет», вам продают бумагу, а не результат. Подрядчик, уверенный в своём отчёте, готов по нему ремонтировать.

Как у нас. Каждый дефект пронумерован на плане, у каждого — фото, причина и объём ремонта. По отчёту можно заказать ремонт у любого подрядчика, а мы сами ремонтируем по нему и сдаём по контрольной проверке «протечек нет». 14 образцов отчётов →

Покрытие вместо ремонта

Полимочевина, мастика, «жидкая резина», новый слой поверх старого

Итог: только капитальный ремонт

Бесшовное покрытие — никаких протечек 20 летИскать ничего не надо, закроем всёВ три раза дешевле замены

Вместо поиска дефектов — сплошное покрытие всей кровли: напыляемая полимочевина или «жидкая резина», битумные мастики, наплавление нового слоя поверх старого, «спекание» слоёв горелкой, герметик на узлах. Выглядит как новая кровля, но причина протечки остаётся под покрытием. Встречается и в отчётах экспертов: мастика или полимочевина по всей кровле, новая мембрана поверх мокрой минваты.

Как распознать

Покрытие предлагают без замера влажности утеплителя — вода, уже попавшая в пирог, запирается внутри.
Не спрашивают, какая у вас гидроизоляция: битумные мастики и составы несовместимы с ПВХ-мембраной.
Нет теста адгезии и вскрытия, цена — за м² всей площади.
После покрытия место протечки не найти: вода мигрирует между слоями, локальный ремонт невозможен.

Узел, «отремонтированный» герметиком: дефект закрыт, а не устранён

Вскрытие кровли после нескольких слоёв «ремонта» поверх

до основанияСледующий ремонт — только срезка всех слоёв до несущего основания, то есть капитальный. Гарантия производителя мембраны при этом теряется.

Вопрос-отсечкаСовместим ли ваш состав с нашей гидроизоляцией — покажите документ производителя. И как вы найдёте протечку, если она появится под покрытием?Нормальный ответ — документ производителя мембраны и план обследования до работ. «Всё совместимо», «не появится» — повод отказаться.

Как у нас. Ремонтируем только найденные дефекты тем же материалом по инструкциям производителя: латка из мембраны, сварка горячим воздухом, контроль шва. Кровля остаётся ремонтопригодной. Технология ремонта →

02 — Разборы

Разборы реальных отчётов конкурентов

Мы разобрали 16 отчётов об обследовании кровель магазинов, гипермаркетов и распредцентров, которые заказчики получили от шести организаций за последний год, и оценили каждый по нашим 12 вопросам к отчёту. Названия компаний и адреса не приводим, цифры округлены.

16 отчётов по нашим 12 вопросам к отчётуПорог «можно заказывать ремонт» — 7 из 12. Лучший отчёт набрал 6, худшие — 3,5.

Экспертное бюро · 1 913 м²6

Экспертное бюро · 2 023 м²6

Экспертное бюро · 761 м²6

Производитель материала · 10 793 м²5,5

Экспертное бюро · 189 м²5

Экспертное бюро · 301 м²5

Экспертное бюро · 1 011 м²5

Производитель материала · 11 229 м²5

Производитель материала · 9 697 м²5

Экспертное бюро · 1 886 м²4,5

Строительный контроль · 10 685 м²4,5

Экспертная организация · 11 147 м²4

Экспертная организация · 7 300 м²4

Экспертная организация · 11 059 м²3,5

Экспертная организация · 10 840 м²3,5

Кровельный подрядчик · 9 303 м²3,5

Зелёная отметка — порог 7 из 12

16 из 16не искали место протечки приборами — ЭВК, дымом или электроискровым методом

16 из 16без карты нарушений ковра с причинами течей, хотя её требует техзадание заказчика

12 из 13рекомендаций замены не подтверждены испытаниями мембраны

0 из 16предусматривают контрольную проверку кровли после ремонта

Продажа материалаОтчёт производителя материалаРаспредцентр ≈9 700 м², кровле 5 лет

Что сделано: Осмотр, 1 вскрытие 30×30 см, лабораторные испытания образца мембраны, сплошной замер влагомером — мокрых зон не найдено.
Чего нет: Карты дефектов с номерами, поиска мест протечек, объёмов по дефектам.
Вывод: Замена мембраны на 100% площади системой производителя и 24 аэратора — при сухом утеплителе. Ориентир ≈31 млн ₽.

Честно: лаборатория подтвердила износ мембраны — это единственный из 13 отчётов с рекомендацией замены, где она подкреплена испытаниями. Аэраторы на сухой кровле — нет.

Продажа материалаОтчёт производителя материалаГипермаркет ≈10 800 м²

Что сделано: Осмотр, 2 вскрытия, испытания мембраны в лаборатории, карта влажности по влагомеру.
Чего нет: Номеров дефектов и поиска мест протечек.
Вывод: Замена мембраны на 12 400 м² и доутепление по всей площади — хотя по их же испытаниям мембрана держит прочность, сваривается и гибкость при −30 °C.

Замена без обследованияОтчёт производителя материалаГипермаркет ≈11 200 м²

Что сделано: Сплошной скан влажности утеплителя и 2 вскрытия, одно из них — сухое.
Чего нет: Номеров дефектов и поиска мест протечек. Разрозненные пятна влажности обведены прямоугольниками — см. чертежи ниже.
Вывод: «Мокрого более 45%» (на их же схеме — около 39%) — и вывод о замене всего пирога и всех воронок на 100% площади, ≈72–79 млн ₽.

Техзадание заказчика на капремонт затем ссылается на этот отчёт — отчёт производителя фактически стал сметой.

Замена без обследованияОтчёт кровельного подрядчикаГипермаркет ≈9 300 м²

Что сделано: 3 вскрытия — все на одном участке ≈2 300 м², подробный подсчёт узлов и проходок.
Чего нет: Ни одного вскрытия и замера влажности на остальных ≈6 900 м² (74% кровли), номеров дефектов — см. чертежи ниже.
Вывод: Замена 100% пирога на всей кровле и 93 аэратора, работы — «с участием авторизованного производителем подрядчика».

Замена без обследованияДва отчёта одной экспертной организацииГипермаркеты ≈10 800 и ≈11 100 м²

Что сделано: Геодезия, 11–12 вскрытий с фото, подробная ведомость.
Чего нет: Номеров дефектов: точки протечек перенесены на план кровли с карты пятен на потолке.
Вывод: Замена всего пирога, материалы ≈40–68 млн ₽ на объект. На одной кровле 9 лет и влажность 0–10% в половине вскрытий.

Отчёты-близнецы: в обоих замена нижнего слоя утеплителя — ровно 44%, ведомость одного озаглавлена чужим объектом, а теплорасчёт сделан «для г. Тольятти».

Отчёт без ремонтаОтчёт строительного контроляГипермаркет ≈10 700 м²

Что сделано: 11 вскрытий по норме, геодезия, привязка к осям, выводы без продвижения материалов.
Чего нет: Инструментального поиска протечек: причина течи над лестничной клеткой не найдена.
Вывод: Ведомость: «4 заплатки 30×30 см, уточнить по месту». По ней нельзя спланировать ремонт, а течь остаётся.

Парадокс: 9 из 11 вскрытий сухие, вывод — «локальный ремонт», а по этому отчёту заказчик объявил тендер на капремонт.

Покрытие вместо ремонтаОтчёты экспертного бюроМагазины ≈1 900–2 000 м², сэндвич-панели

Что сделано: Осмотр, план дефектов в осях, нивелирование, категория технического состояния.
Чего нет: Приборного поиска мест протечек и замеров влажности по площади.
Вывод: Мастика или полимочевина по всей кровле и герметизация замков панелей.

В других отчётах того же бюро сами называют причину локальной — парапет, воронки, конденсат, — а рекомендуют полную замену.

Покрытие вместо ремонтаОтчёт экспертной организацииГипермаркет ≈11 100 м²

Что сделано: Геодезия, 12 вскрытий, каталог «типов» дефектов с фото.
Чего нет: Пронумерованных мест дефектов — вместо них 20 «типов»; одно и то же фото у разных дефектов.
Вывод: Утеплитель мокрый в 11 из 12 вскрытий, а вывод — «без критических повреждений утеплителя»: новая мембрана поверх мокрой минваты. Материалы — 17,9–23,9 млн ₽.

Мокрый утеплитель под новой гидроизоляцией не высохнет: вода остаётся в пироге, а теплоизоляция не работает.

Как это выглядит в самих отчётах

Фрагменты из отчётов конкурентов. Реквизиты, штампы, номера и адреса убраны.

Замена без обследованияПятна влажности превращаются в «100% замены»

Отчёт конкурента: пятна влажности по влагомеру — **1. Замер влагомером.** Мокрые зоны — разрозненные пятна у воронок и ендов, около 39% площади.

Отчёт конкурента: пятна обведены прямоугольниками под замену — **2. «Площадь с переувлажнённым утеплителем».** Те же пятна обведены прямоугольниками — и в выводе замена всего пирога на 100% площади.

Замена без обследованияВскрытия в одном углу, дефекты — овалами

Отчёт конкурента: все вскрытия на одном участке — **3. План вскрытий.** Все три вскрытия — на левом участке. На остальных 74% кровли — ни одного, но замена заложена и там.

Отчёт конкурента: места повреждений овалами без номеров — **4. «Места повреждения гидроизоляции».** Овалы без номеров, фото и причин; три овала — на всю длину кровли.

Отчёт без ремонтаВедомость, по которой нельзя посчитать ремонт

Отчёт конкурента: ведомость с объёмами «уточнить по месту» — **5. Ведомость строительного контроля.** «25 м² — объём уточнить по месту», «заплатки 0,36 м² — уточнить по месту». Место протечки не найдено, а объёмы — ориентир «на глаз». По такой ведомости подрядчик не посчитает смету без повторного обследования.

Покрытие вместо ремонтаМастика по всей кровле

Отчёт конкурента: рекомендация мастики или полимочевины — **6. Рекомендации экспертного бюро.** Сквозные отверстия в панелях и мокрая минвата — а решение: «мастика или полимочевина» и напыление пены в местах повреждений утеплителя.

Отчёт конкурента: ведомость — мастика на всю площадь — **7. Ведомость того же отчёта.** «Нанесение гидроизоляционной мастики» — на все 1 913 м² кровли. Место каждой течи при этом не найдено.

Покрытие вместо ремонтаНовая мембрана поверх мокрого утеплителя

Отчёт конкурента: во вскрытии минвата увлажнена — **8. Вскрытие.** «Минераловатный утеплитель увлажнён» — так в 11 из 12 вскрытий этого отчёта.

Отчёт конкурента: вывод «без критических повреждений утеплителя» — **9. Вывод того же отчёта.** «Без критических повреждений утеплителя» — заменить только мембрану. Мокрая минвата остаётся под новой гидроизоляцией и не высохнет.

Честный примерТак выглядит обоснование замены

Отчёт конкурента: лабораторные испытания мембраны — **10. Лабораторные испытания образца мембраны.** Водопоглощение ≈2% при норме не более 0,2%, трещины при изгибе на холоде, толщина ≈0,97 мм вместо 1,2 мм. Такие данные действительно обосновывают замену гидроизоляции — но они есть только в 1 из 13 отчётов с рекомендацией замены.

03 — Ещё 6 типов

Ещё 6 типов, которые встречаются на рынке

04Латка по вызову

Ставит латку над пятном на потолке. Течёт снова — выезжает снова, за каждый выезд платите вы.

Спросите: Как вы нашли это место и чем подтвердили, что дефект единственный?

05Продажа материала

Отчёт делает производитель или дилер материала: ведомость на его бланке, цена за м² его системы, вывод — замена на всю площадь.

Спросите: Какие варианты, кроме замены, вы рассмотрели, и почему они не подходят?

06Тепловизор без проверки

Одна съёмка, часто с дрона, и цветная картинка «мокро 40% площади». Тепловизор видит разницу температур, а не воду: по ASTM C1153 зоны подтверждают вскрытием или влагомером.

Спросите: Сколько контрольных вскрытий и замеров влажности вы сделали?

07Низкая цена и допработы

Низкая цена на входе. После вскрытия «всё оказалось хуже», и появляются допсоглашения.

Спросите: Какая цена за единицу работ и как согласуются дополнительные объёмы до начала работ?

08Работа через посредника

Генподрядчик или универсал, который берёт всё и отдаёт субподрядчику. Кто отвечает за результат — непонятно.

Спросите: Кто конкретно будет работать на кровле и кто подписывает гарантию?

Встречали другой тип?

Пришлите КП или отчёт, который вызывает сомнения. Разберём бесплатно и, с вашего согласия, добавим обезличенный разбор на эту страницу.

Прислать на разбор →

Аэраторы вместо поиска причины

Подрядчик предлагает поставить аэраторы («флюгарки»), чтобы «высушить кровлю», — а место, через которое заходит вода, не ищет. В 6 из 7 разобранных нами отчётов по гипермаркетам и распредцентрам рекомендованы аэраторы — от 24 до 115 штук, в одном случае при сухом утеплителе.

Работают только как часть системы

Аэраторы ставят на кровли, спроектированные под них: с вентилируемым подкладочным слоем или механическим креплением ковра, по регламенту производителя — 1 шт. на 100–150 м² и не дальше 10 м друг от друга. При сплошной приклейке ковра воздуху некуда двигаться к аэратору, и он осушает только пятно вокруг себя.

Без целой пароизоляции могут добавить воду

Аэратор открывает путь воздуху из помещения наружу через утеплитель. Тёплый влажный воздух магазина или склада остывает в утеплителе до точки росы и оставляет конденсат — об этом предупреждают Национальный исследовательский совет Канады и канадская ассоциация кровельщиков. ТехноНИКОЛЬ прямо указывает: если пароизоляция отсутствует или повреждена, особенно на основании из профлиста, аэраторы не монтируют.

Сушат годами — и только без новой воды

В натурных испытаниях NRC Canada утеплитель под аэраторами просыхал три-четыре года. Если место протечки не устранено, вода поступает быстрее, чем уходит.

Каждый аэратор — новое отверстие

Это ещё один проходной узел в гидроизоляции, который надо герметизировать и который тоже может протечь.

Спросите: где на нашей кровле вентилируемый слой, цела ли пароизоляция, сколько займёт просушка и как вы её измерите? И где место, через которое вода попала в утеплитель?

Вывод: сначала найти и устранить вход воды и проверить пароизоляцию. Аэраторы уместны там, где кровля под них спроектирована.

04 — Проверка КП