Протечка кровли — это расходы на всё здание, а не только на ремонт крыши

В плоской кровле под гидроизоляцией лежит утеплитель, под ним — несущее основание: профлист или ж/б плита. Вода, прошедшая через прокол или раскрытый шов, растекается по верхним слоям и выходит в помещение там, где находит стык или самое низкое место. Поэтому ремонт «над пятном» часто не помогает, а ущерб появляется в новых местах зала. Число пятен в помещении тоже мало говорит о числе дефектов на кровле.

Пример: в ТЦ «Selgros» (Мытищи) в торговом зале было больше 15 мест протечек, а обследование ЭВК нашло на кровле 70 сквозных повреждений. Пример целиком ↗

Протечки случаются в дождь и в оттепель — непредсказуемо и часто в часы работы. Каждый эпизод означает закрытую зону, отвлечённый персонал и разговор с арендатором. По отдельности суммы небольшие, поэтому в отчётах их не видно. Но при повторяющихся протечках они возвращаются каждый сезон. Журнал протечек превращает разрозненные жалобы в картину: какие места текут, при какой погоде и сколько раз. По такому журналу проще оценить реальную цену проблемы и выбрать методы обследования.

Что взять за основу: места протечек с датами и фото — мы попросим их при первой оценке объекта.

Мембраны ПВХ, ТПО и ЭПДМ ремонтируют латками из того же материала — так рекомендуют производители. Битумные мастики и многие герметики содержат нефтепродукты, которые разрушают ПВХ, а клеевые материалы отслаиваются при перепадах температур. Место протечки приходится чинить снова, а вода всё это время продолжает поступать в кровельный пирог.

Пример: на РЦ «Перекрёсток» (Косулино) при обследовании нашли латки из клеящихся материалов, которые отслаиваются. Пример ↗

Наша оценка: ремонт «своими силами» обходится в 20–50 ₽/м² за раз и 100–250 ₽/м² за 5 лет, без гарантии, что протечки прекратятся. Источник — наш ролик «Причины протечек и способы устранения».

Утеплитель защищает от холода, пока в его порах воздух. Вода заполняет поры и проводит тепло, поэтому мокрый участок теряет теплозащиту. Летом нагретая солнцем влага превращается в пар и давит на гидроизоляцию снизу — появляются вздутия. Зимой вода замерзает и расширяется. На тепловизионной съёмке мокрые зоны видны как участки с другой температурой — так определяют их границы и площадь.

Как работает тепловизионное обследование ↗

Пока гидроизоляция эластична и сваривается, дефекты устраняют латками — это многократно дешевле замены. Когда материал деградировал, латки не держатся и точечный ремонт теряет смысл. Мокрый утеплитель со временем тоже приходится менять. Поэтому важно не только устранить протечку, но и понять, в каком состоянии кровля на всей площади.

Пример: в «Ленте» (Самара) большую часть кровли отремонтировали локально, а на участках, где гидроизоляция лежала на пенополистироле без разделительного слоя и пересохла, рекомендовали замену. Пример ↗