Вы из ?
Да
Не верно
+7 499 347 78 08

Управляющему объектом

Как снизить расходы на эксплуатацию кровли?

В чем особенность эксплуатации кровли с точки зрения бюджета?

При правильной эксплуатации кровли протечки возникают до 5 раз реже

Общие затраты на устранение протечек
напрямую зависят от того,
насколько быстро они устранены

Помимо разрушения самой кровли,
протечки могут быть причиной повреждений внутри здания.
Это вызывает необходимость
дополнительных расходов

Что подразумевает правильная эксплуатация кровли?

Жесткий контроль доступа на кровлю. Основная причины возникновения протечек - человеческий фактор.
Гидроизоляционный слой имеет толщину всего несколько миллиметров.
Поэтому его легко повредить. Чаще всего повреждения возникают при:

Выходе на кровлю, не оборудованную ходовыми дорожками
при температуре ниже -5

Лед, возникающий на поверхности кровли, ломается под ногами и «протыкает» гидроизоляцию

Проведении работ по обслуживанию инженерных систем

Кровля может быть повреждена инструментами, саморезами,
металлическими предметами

Уборке снега неквалифицированным персоналом

Кровлю могут «проткнуть» металлической лопатой либо киркой

Монтаже дополнительного оборудования (при установке антенн, кондиционеров, внешних блоков и т.д.)

Установка оборудования без специальных опор «продавливает» гидроизоляцию вплоть до сквозных повреждений. В процессе монтажа используется инструмент и оборудование, которое может вызвать повреждения кровли

Общие правила организации доступа:

Ограничение доступа.
Наличие журнала выхода на кровлю

Посещение кровли только в присутствии сотрудника службы эксплуатации

Наличие оборудованных ходовых дорожек

В случае необходимости регулярного выхода на кровлю

Выполнение любых работ
по монтажу оборудования

Только после согласования проекта со специалистами, имеющими опыт эксплуатации кровли. Работы выполняются только в соответствии с проектом, в присутствии сотрудников службы эксплуатации.

Регулярный профилактический осмотр и обслуживание кровли:

Осмотр и очистка дренажной системы

Воронки, желоба, листвоуловители

Недопущение попадания на кровлю агрессивных
химических веществ

Для мембранной кровли недопустимо попадание битума, животных жиров,
масел и нефтепродуктов

Периодическая проверка состояния герметиков на защитных металлических фартуках, парапетных крышках,
водосточных воронках, элементах герметизации

Рейки, хомуты, и т.д.
При необходимости - замена (обновление)

Уборка грязи и мусора (особенно металлического).
Наличие мусора на кровле

Повышенный риск повреждения гидроизоляционного слоя

При правильной эксплуатации кровля не требует никаких дополнительных вложений в течение всего срока службы.
При этом срок службы кровли до ремонта составляет:

Для кровли с гидроизоляционным слоем
из битумных (наплавляемых) материалов

от 5 до 15 лет

Для кровли с гидроизоляционным слоем
из мембранных материалов (ПВХ, ТПО, ЭПДМ мембраны)

от 15 до 30 лет

Для кровли с защитным слоем
(балластная, инверсионная)

от 30 до 50 лет
Виды кровли.
Преимущества, технологии

От чего зависят затраты на устранение протечек кровли

В случае возникновения протечек необходимо понимать, что:
  • Они не исчезнут сами собой
  • Если их не устранить - процесс разрушения кровли развивается по экспоненте
    (каждый следующий период разрушений становится все больше)
  • Стоимость устранения протечек возрастает в геометрической прогрессии
Что происходит, если протечки кровли не устраняются?
В течение 2-3 лет кровля потребует капитального ремонта
Первый этап
Второй этап
Третий этап
Первый этап
Все слои кровельного пирога наполняются водой

Теплоизоляция теряет свои свойства. Возрастают потери тепла
через кровлю

Возникает давление изнутри на гидроизоляционный слой

В результате он начинает разрушаться - возникают микротрещины, разрывы швов

В зимний период накопленная в кровельном пироге влага проходит циклы замерзания и размерзания (сжатия и расширения)

В результате происходит «разрывание» гидроизоляции и пароизоляции

Восклицательный знак

В этот период еще можно устранить протечки, выполнив локальный ремонт кровли

Устранить дефекты гидроизоляции, высушить кровельный пирог с восстановлением свойств теплоизоляции. Если этого не предпринять, разрушение кровли продолжается

Второй этап
Из-за постоянного «разрыва» теплоизоляция окончательно теряет свои свойства

Превращается в «кашу»

Количество влаги в кровельном пироге достигает критической величины

Количество дефектов («разрывов») гидроизоляции и пароизоляции постоянно увеличивается

Гидроизоляция практически теряет способность удерживать влагу

Количество протечек внутри здания увеличивается

Восклицательный знак

В этот момент восстановление кровли путем проведения локального ремонта становится невозможным

Неизбежен капитальный ремонт с полным снятием старого кровельного пирога и монтажом нового

Третий этап
В связи с увеличившимся количеством протечек ускоряется разрушение несущих конструкций, инженерных коммуникаций, электропроводки.

Возможные последствия неустранённых протечек

Только за последнее время в результате протечек произошли:

Обрушение потолка
в ТЦ «Парк Хаус» (Самара)

Никто не пострадал
благодаря счастливой случайности

Подробнее Обрушение потолка в ТЦ «Парк Хаус» (Самара)

Пожар из-за замыкания электропроводки в ТЦ «Зимняя Вишня» (Кемерово)

Погибли люди, ТЦ снесен

Подробнее ТЦ «Зимняя Вишня» (Кемерово)

Обрушение части крыши
в ТЦ «Галерея» (Краснодар)

Подробнее ТЦ «Галерея» (Краснодар)

Падение потолка в ТЦ «Рио» (Санкт-Петербург)

Подробнее Падение потолка в ТЦ «Рио» (Санкт-Петербург)
Варианты устранения протечек. Особенности и стоимость.
Что такое протечка кровли и почему ее сложно обнаружить?

Для устранения протечек кровли
обычно используют следующие методы:

«Своими силами»

Служба эксплуатации проводит осмотр кровли и устраняет те дефекты, которые явно видны невооруженным глазом.
Так как главный инженер не имеет опыта кровельных работ, не оснащен оборудованием и не может достоверно найти 100% дефектов, применяют простейшие способы:

Обнаруженные дефекты гидроизоляции «замазываются» герметиком
либо мастикой

Локальные дефекты заклеиваются самоклеющимися лентами и материалами

Укрепляются элементы конструктива (примыкания, узлы прохода через кровлю и т.д.)

Фактически, работы выполняются «наугад» либо «на глазок»

Качество ремонта может оттянуть срок проведения полноценного ремонта.
Затраты составляют от 20 до 50 руб / кв.м. За 5 лет общая сумма затрат достигает 100 - 250 руб / кв.м. Гарантия отсутствия протечек не может быть получена

Доллар

«Локальный ремонт силами кровельной компании»

Приглашаются специалисты кровельной компании. Следует учитывать, что:

Кровельная компания заинтересована в том, чтобы продать как можно больше квадратных метров материалов и работ по монтажу

Традиционно отсутствует оборудование для обнаружения «точки входа» воды в кровельный пирог. Поиск дефектов - визуальный осмотр

Для того, чтобы протечки были устранены «наверняка» - чаще всего кровельные компании стремятся уложить новую гидроизоляцию на как можно большей площади

В связи с невозможностью точного обнаружения причины протечки, выполняется максимально возможный объем работ

Затраты составляют от 250 до 500 руб / кв.м. Гарантия предоставляется не на отсутствие протечек, а на «выполненные работы». Так как работы выполняются участками - последующее возникновение протечек легко объясняется тем, что «вода проникла в кровлю на тех участках, где работы не выполнялись.»

Доллар
Применяемые технологии
«Замена гидроизоляционного слоя либо укладка нового слоя»

В случаях, когда требуется гарантия отсутствия протечек, при этом нет возможности достоверно обнаружить 100% дефектов - производится замена гидроизоляции (демонтаж старой гидроизоляции с последующим монтажом новой) либо укладка нового слоя гидроизоляции «поверх» старого. Укладка нового слоя гидроизоляции может быть выполнена с применением:

Традиционных
(рекомендованных) методов

В целом, правила монтажа и ремонта мягкой кровли описаны и регламентированы в Своде Правил,
утвержденных Министерством Строительства и ЖКХ РФ (бывшие СНиП) - СП 17.13330.2017
«Кровля». Эти правила представляют собой закрепленные в законодательстве стандарты
проведения ремонтных работ.

Помимо этого, существуют правила и нормативы, разработанные ключевыми производителями кровельных материалов, используемых при монтаже новой кровли
(такие компании, как «ТехноНиколь», Sika, Пеноплэкс и т.д.)

Основное преимущество выбора подрядчиков,
использующих традиционные методы в том, что:

  • При проведении экспертиз
    Вы сможете подтвердить правильность выполненного ремонта
  • В случае возникновения проблем у Вас будет полная поддержка производителя

Все рекомендации, изложенные в разделе «Как устранить протечку своими силами» основаны исключительно на традиционных методиках ремонта, имеющих одобрения и подтвержденных многолетней практикой

Скрыть

Нетрадиционных методов

(не входят в рекомендации
МинСтройЖКХ РФ и Производителей):

Нанесение различного вида напыляемых материалов (полимочевина, «жидкая резина» и т.д.)

Нанесение различных мастик и герметиков

Использование материалов на клеевой основе
(ленты, рулоны, листы)

Нагрев и спекание слоев старого гидроизоляционного покрытия

Следует понимать, что использование любого из данных способов ремонта является необратимым.
То есть, после его применения «вернуться назад и переделать» с применением рекомендованных традиционных технологий, с вероятностью более 90%, будет уже невозможно.

Также надо учитывать, что при проведении экспертиз - любые работы, выполненные с помощью данных технологий, могут быть не признаны как действия по устранению протечек

Основные недостатки такого метода:

  • Так как работы ведутся «там где надо, и там где не надо» - выполняется большой объем ненужной работы - значительный расход материалов и затраты труда
  • Не выводится накопленная в кровельном пироге влага.
    В случае, если объем накопленной влаги значителен - возможно быстрое разрушение нового, только что смонтированного, гидроизоляционного слоя
  • Не исправляются существенные дефекты конструктива

В зависимости от используемых материалов гидроизоляции, стоимость работ составляет от 500 до 2000 руб / кв.м

Доллар
Подробнее
Капитальный ремонт участков или всей поверхности кровли
Капитальный ремонт подразумевает:

Вскрытие кровельного пирога

Демонтаж старых слоев кровельного пирога
(частично либо полностью)

Укладка нового кровельного пирога

Недостатки метода:

Большой объем работ и высокая стоимость

Значительные затраты времени

Наиболее дорогой способ проведения ремонта.
В зависимости от используемых материалов
стоимость работ составляет от 1500 до 5500 руб / кв.м.

Доллар

Проведение обследования, выявление 100% дефектов.
Локальный ремонт только в точках обнаружения дефекта.

Порядок выполнения работ:

Экспертная оценка состояния всех элементов кровли. Подготовка заключения и рекомендаций

от 30 тысяч рублей

Комплексное обследование кровли без ее вскрытия с использованием точного оборудования

Обнаружение 100% дефектов (ЭВК, Тепловизор, «Аэродинамический» метод)

от 90 руб/кв.м

Выполнение локального ремонта с повторной диагностикой (контроль качества)

от 80 руб/кв.м

Сдача выполненных работ по факту отсутствия протечек кровли

Таким образом, общая стоимость работ по гарантированному устранению протечек кровли составляет от 120 до 250 руб за кв.м. Предоставляется гарантия отсутствия протечек кровли.

Доллар

Как заложить в бюджет расходы на ремонт кровли

В целях планирования затрат необходимо учитывать, что ремонт кровли может быть:
Текущим

Текущий ремонт кровли выполняется на основании плановых общих осмотров,
проводимых 2 раза в год - весной и осенью. Включает в себя следующие виды работ:

Плановая замена гидроизоляционного слоя на отдельных участках кровли в связи с окончанием срока службы

Замена и обновление элементов герметизации (хомуты, рейки, герметик)
на примыканиях и узлах прохода через кровлю

Устранение выявленных дефектов гидроизоляции (отслоения швов, повреждения гидроизоляции и т.д.)

Обычно данные работы выполняются силами службы эксплуатации под руководством главного инженера.

В случае, если ресурс (срок службы) кровли не исчерпан, общий годовой бюджет на выполнение данных работ составляет 10-30 руб / кв.м. кровли

Доллар

Следует заложить расходы на текущий ремонт кровли
в операционном бюджете.

Следует учесть, что качество текущего ремонта может быть выше, если данные работы выполняются силами специализированных подрядчиков, имеющих профессиональный штат экспертов и парк специализированного оборудования.

Восклицательный знак
Аварийным

Аварийный ремонт кровли выполняется в случае внепланового возникновения протечек.
Стоимость аварийного ремонта зависит от нескольких факторов:

Является ли протечка первичной либо повторной:

  • Если протечка проявляется впервые - скорее всего, разрушение кровли еще не является критичным. Соответственно, быстрый ремонт может быть недорогим
  • Если протечка проявляется неоднократно и не была устранена в результате предыдущих ремонтов - с каждым следующим периодом кровля разрушается все сильнее. Соответственно, возрастает и стоимость устранения протечки

Сколько лет кровля служила без протечек:

  • Если протечки проявились сразу же после сдачи кровли в эксплуатацию - велика вероятность, что причиной стали существенные нарушения при монтаже кровли
  • Нарушениями при монтаже могут быть - несоответствие проекту, ошибки при выполнении элементов конструктива, повреждение кровли при выполнении строительных работ.
Восклицательный знак

В этом случае стоимость ремонта предсказать практически невозможно. В отдельных случаях сразу требуется перепроектирование и монтаж кровли заново.

Остаточный ресурс кровельного пирога

Если срок службы гидроизоляционного слоя достиг предела, любой аварийный ремонт практически нецелесообразен - «латать решето» просто бессмысленно. Необходимо выполнять капитальный ремонт.

Выбранный способ устранения протечки

Резерв на возможный аварийный ремонт кровли необходим.

О том, потребуется ли аварийный ремонт, можно узнать по результатам весеннего периода. Если в процессе таяния снега и по результатам планового весеннего осмотра кровли протечки не выявлены - с вероятностью более 90 % (при условии соблюдения правил эксплуатации кровли) аварийный ремонт кровли не потребуется

Чаще всего средства на возможный аварийный ремонт заложены в операционном бюджете.

Восклицательный знак
Капитальным

Капитальный ремонт кровли проводится в плановом порядке. Основание - истечение срока службы кровли.

Выполняется в следующем порядке:
Обязательное обследование элементов кровли с целью определения физического износа
Составление проектно-сметной документации
Технико-экономическое обоснование капитального ремонта
Выбор подрядной организации
Выполнение капитального ремонта

В любом случае, чем более качественно проведено первоначальное обследование -
тем меньше затраты на проведение капитального ремонта.

Когда следует заложить в бюджет затраты на проведение капитального ремонта?
  • Если плановый срок службы кровли исчерпан
  • Если неоднократно проводился аварийный ремонт, при этом безрезультатно - протечки сохраняются
В этом случае рекомендуется:

Провести предварительного обследования из средств текущего ремонта

По результатам обследования -
обосновать перед собственником здания необходимость проведения капитального ремонта

Заложить средства на проведение капитального ремонта -
в Капитальные (инвестиционные) расходы следующего периода

Запросить расчет стоимости ремонта