Коротко: по отчёту об обследовании кровли можно заказывать ремонт, если в нём есть методы и условия, план с пронумерованными дефектами, фото каждого дефекта, границы мокрого утеплителя с площадями, причина протечек, обоснованный вывод и ведомость объёмов. Замену должны подтверждать данные: пробная латка не приваривается, испытания гидроизоляции или сплошные повреждения по плану. Мы разобрали 16 отчётов, которые крупные заказчики получили от других организаций: ни один не набрал 7 из 12. Как выглядит полный документ — в разделе акт обследования кровли и технический отчёт: что в них.
Автор: Вячеслав Снегирев, генеральный директор Wrong Инновации · Обновлено:
Хоть одно «нет» — проверьте отчёт по 12 вопросам ниже.
финалист BuildUp, 2019От отчёта зависит, сколько вы потратите на кровлю: «заменить всё» и «локальный ремонт» различаются по стоимости в 7–25 раз — это видно по нашим примерам работ. Отметьте по каждому вопросу: есть, частично или нет. «Частично» — половина балла. Если отчёт готовил подрядчик, который потом будет делать ремонт или замену, проверьте его особенно внимательно. Структура полного отчёта и 14 обезличенных образцов — на странице технический отчёт: что в нём.
Слева — фрагменты отчётов других организаций, которые получили крупные заказчики: реквизиты, адреса и номера убраны. Справа — страницы наших отчётов и актов в обезличенном виде. Нажмите на картинку, чтобы открыть крупно.
По плану с номерами ремонт выполняют и принимают поштучно. По овалам — только «на глаз».
Документ целиком: акт недостатков (PDF, 3 стр.)
Осмотр видит только открытые повреждения. Прокол, непровар шва или дефект под балластом находит прибор.
Документ целиком: отчёт, Ульяновск (PDF, 10 стр.)
От площади мокрого утеплителя зависит, что делать: заплата, замена участка или замена пирога.
Не каждая протечка — от кровли. Если причину не проверили, можно заменить кровлю, а течь останется.
Документ целиком: гарантийный отчёт (PDF, 17 стр.)
Замена в 7–25 раз дороже ремонта. Её должны подтверждать данные, а не впечатление от осмотра.
Документ целиком: отчёт, Косулино (PDF, 12 стр.)
Сплошное покрытие закрывает дефект, но не устраняет его: вода остаётся в пироге, а место протечки потом не найти.
По ведомости подрядчики считают смету. Если объёмы «на глаз», сравнить предложения нельзя.
Документ целиком: отчёт, Новокузнецк (PDF, 12 стр.)
Без проверки заказчик получает акт выполненных работ, а не подтверждённую сухую кровлю.
Мы оценили по этим 12 вопросам 16 отчётов об обследовании кровель магазинов, гипермаркетов и распредцентров, которые заказчики получили от шести организаций за последний год. Названия организаций и адреса не приводим, цифры округлены.
Зелёная отметка — порог 7 из 12
| Что нашли в отчёте | Вопрос | Чем это плохо |
|---|---|---|
| Точки течей на плане кровли перенесены с карты пятен на потолке | № 3 | Место протечки не найдено — только предположение. |
| Около 50 красных овалов без номеров, фото и причин | № 4, 5 | По такому плану ремонт не принять. |
| Влагомер применяли на кровле с лужами | № 2 | Показания по мокрой поверхности недостоверны. |
| Влажность в 1–3 точках распространена на всю кровлю | № 8 | Замену пирога считают на площадь, которую не мерили. |
| 3 вскрытия на 9 300 м², все на одном участке; на остальных 74% — ни одного | № 8, 10 | Демонтаж всего пирога заложен и там, где не вскрывали. |
| По испытаниям самого автора гидроизоляция держит прочность и −30 °C — а рекомендована замена | № 10 | Вывод противоречит данным отчёта. |
| Утеплитель мокрый в 11 из 12 вскрытий — вывод «без критических повреждений утеплителя» | № 8, 10 | Новая гидроизоляция поверх мокрой минваты. |
| Ведомость озаглавлена другим объектом, теплорасчёт сделан для другого города | № 11 | Шаблон с чужого объекта — объёмы тоже могут быть чужими. |
| Одинаковые объёмы для двух разных зданий | № 11 | Смета по такой ведомости — переплата. |
| Ссылка на ГОСТ 31937-2011 вместо действующего ГОСТ 31937-2024 | № 1 | Отчёт собран из старых шаблонов. |
Типовое ТЗ крупной торговой сети на обследование требует вскрытия 1×1 м (не реже одного на 1 000 м²), геодезию, теплотехнический расчёт, картограмму нарушений с причинами течей, 2–3 варианта решения и категорию состояния. Приборного поиска мест протечек в нём нет. Выигрывает самый дешёвый отчёт, а дешевле всего — без приборов.
Отдельный риск — конфликт интересов: 3 из 16 обследований сделал сам производитель материалов, и вывод каждый раз — замена на его систему.
В ТЗ на обследование кровли прошу добавить: 1. Приборный поиск мест протечек: ЭВК по ASTM D7877 на всей площади гидроизоляции; для узлов — дымовой метод или пролив. На сэндвич-панелях и ЭПДМ — тепловизор и влагометрия. 2. Карта мокрого утеплителя: контуры на плане с площадью в м², подтверждённые вскрытиями или влагомером. 3. Контрольная ЭВК при приёмке ремонта: работы принимаются по факту отсутствия сквозных повреждений.
Не каждый пустой пункт делает отчёт плохим. Важно, назван ли пробел прямо и следуют ли выводы из того, что измерено.
Пример: «Лента», Новокузнецк — обследование «общее состояние», ЭВК 2 016 м² — на первом этапе ремонта.
Пример: РЦ «Перекрёсток», Косулино — контрольная сварка, фото 8–12.
Из 13 разобранных отчётов с заменой испытания её подтверждают только в одном.
Условия съёмки должны быть в отчёте: время, погода, состояние поверхности.
Правильно: влагометрия по ASTM D7954, поиск проколов — ЭВК по ASTM D7877.
Какой метод подходит какому покрытию — по типу кровли.
Подробно — аэраторы вместо поиска причины.
3 из 16 разобранных обследований сделал производитель материалов.
Копипаст нашли у всех 4 организаций, у которых больше одного отчёта.
Устаревшая редакция — не формальность: чаще всего это значит, что отчёт собран из старого шаблона. ASTM — международные методики; в России они не обязательны, но по ним видно, как должен выполняться метод и чем подтверждается результат.
| Документ | Действующая редакция на 28.09.2026 | Тревожный признак в отчёте |
|---|---|---|
| СП 17.13330.2017 «Кровли» | С изменениями № 1–5; изменение № 5 — приказ Минстроя от 09.12.2024 № 843/пр | Ссылка на «СП 17.13330.2021» — такой редакции нет |
| ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» | Действует с 01.05.2024, заменил ГОСТ 31937-2011 | ГОСТ 31937-2011 в отчёте, выпущенном после мая 2024 года |
| СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий» | Действует с 16.06.2024 | Теплотехнический расчёт по СП 50.13330.2012 |
| СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия» | С изменениями № 1–6 | Ветровой расчёт без редакции норм |
| ASTM D7877-24 | Электронные методы поиска протечек — ЭВК, высоковольтный метод | Метод назван «ЭВК», но нет схемы и описания, как проводили |
| ASTM D7954/D7954M-22a | Импедансная влагометрия (Tramex и аналоги) | Влагомер описан как поиск сквозных повреждений |
| ASTM C1153-23 | Тепловизионный поиск мокрого утеплителя | Зоны по тепловизору без вскрытий и замеров |
| Инструкции производителя гидроизоляции | Действующие | Ремонт герметиком или мастикой вместо латки из того же материала |
Редакции проверены по официальным публикациям приказов Минстроя и Росстандарта.
Добрый день! Просим дополнить отчёт об обследовании кровли: 1. План кровли в осях с номером и точкой каждого дефекта. 2. Фото каждого дефекта с тем же номером и размером. 3. Методы, приборы и стандарты, объём измерений; даты, погода, температура, состояние поверхности. 4. Какие дефекты сквозные и чем это подтверждено. 5. Ведомость узлов: воронки, проходки, опоры, парапеты — всего, исправно, с дефектом. 6. Контуры мокрого утеплителя на плане с площадью в м²; места и результаты вскрытий и замеров. 7. Причина каждой протечки: точка в помещении — дефект на кровле. 8. Если рекомендована замена — чем она подтверждена: контрольная сварка пробной латки с фото, испытания образца или сплошные повреждения по плану. 9. Ведомость объёмов по номерам дефектов и зонам (м², п.м., шт.). 10. Как будет проверена кровля после ремонта. Спасибо.
Пришлите отчёт другого подрядчика на vs@leak-stop.ru — за 1 рабочий день оценим по 12 вопросам и скажем, можно ли по нему заказывать ремонт. Или позвоните: +7 925 502-74-53.
В 2026 году мы переработали шаблон технического заключения под эти 12 вопросов: каждый раздел отвечает на свой вопрос, а перед выпуском инженер заполняет чек-лист. Старые отчёты переоформлены по новому шаблону; где в исходном обследовании данных не было, стоит прочерк — мы их не дописывали. Все образцы и шаблон акта обследования (DOCX) — в разделе образцы отчётов.
| № | Вопрос | Где в нашем отчёте |
|---|---|---|
| 1 | Методы, приборы, стандарты | Раздел 2, таблица методов |
| 2 | Условия обследования | Раздел 1, паспорт объекта |
| 3 | Почему этот метод | Раздел 2, графа «Почему этот метод / ограничения» |
| 4 | План дефектов | Приложение 1 |
| 5 | Номер, фото, координаты | Раздел 3.2 и Приложение 2 |
| 6 | Сквозные и несквозные | Раздел 3.2, графа «Тип» |
| 7 | Узлы поштучно | Раздел 3.5 |
| 8 | Мокрый утеплитель | Раздел 3.3 и Приложение 3 |
| 9 | Причины протечек | Раздел 3.6 |
| 10 | Вывод и его основание | Раздел 4 |
| 11 | Ведомость объёмов | Раздел 6 |
| 12 | Проверка после ремонта | Разделы 6 и 7 |
Да. Ведомость объёмов — готовое ТЗ. Контрольную ЭВК после ремонта можем сделать мы.
Обычно 3 рабочих дня после выезда, на больших кровлях — до 10 рабочих дней.
Да. Пришлите отчёт на vs@leak-stop.ru — ответим за 1 рабочий день, чего в нём не хватает и можно ли по нему заказывать ремонт.
Не обязательно. На сэндвич-панелях и ЭПДМ ЭВК не работает — там применяют тепловизор, влагометрию и дымовой метод. В формате «общее состояние» ЭВК переносят на первый этап ремонта, и это должно быть записано в ведомости. Плохо, когда без приборного поиска делают вывод о замене всей кровли.
Не всегда. Если пробная латка не приваривается и мембрана подгорает, гидроизоляция утратила пластичность и ремонту не подлежит — это видно на объекте и фиксируется на фото. Испытания нужны, когда гидроизоляция сваривается, а замену всё равно предлагают.
СП 17.13330.2017 «Кровли» с изменениями № 1–5, ГОСТ 31937-2024 (действует с 01.05.2024 вместо ГОСТ 31937-2011), СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий», СП 20.13330.2016 с изменениями № 1–6. Для приборных методов — ASTM D7877-24 (ЭВК), D7954/D7954M-22a (влагометрия), C1153-23 (тепловизор). Редакции «СП 17.13330.2021» не существует.
Типовые ТЗ на обследование часто требуют вскрытия, геодезию и теплотехнический расчёт, но не требуют приборного поиска мест протечек. Выигрывает самый дешёвый отчёт, а дешевле всего — без приборов. Добавьте в ТЗ ЭВК, карту мокрого утеплителя с площадями и контрольную ЭВК при приёмке.
Проверьте отчёт по 12 вопросам и закажите независимую проверку до договора. ЭВК стоит от 45 ₽/м²: на кровле 11 000 м² это около 0,5 млн ₽, а замена по разобранным нами отчётам — от 18 до 79 млн ₽ на объект.
Пришлите предложение другого подрядчика, фото и план кровли. Скажем, найдена ли причина протечки и обоснован ли объём работ. Ответ — за 1 рабочий день.
Генеральный директор ООО «Престиж Сервис» (Wrong Инновации). Согласует выводы технических отчётов и гарантийные обязательства.
Оставьте телефон — перезвоним и подскажем, куда прислать отчёт. Оценим его по 12 вопросам и скажем, можно ли по нему заказывать ремонт.
+7 499 347-78-08
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время!
